Какой документ можно считать договором?

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям (о предмете договора, а также условиях, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение), и соблюдена надлежащая форма договора.

При отсутствии каких условий договор можно считать незаключенным?

Для определенных видов договоров в ГК РФ прямо указано, при отсутствии каких условий они считаются незаключенными:

- для договора купли-продажи существенным условием является количество подлежащего передаче товара, если оно не указано, договор считается незаключенным (п. 2 ст. 465 ГК РФ);

- для договора купли-продажи недвижимости - цена (п. 1 ст. 555 ГК РФ) и данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на земельном участке либо в составе другой недвижимости (ст. 554 ГК РФ);

- для договора аренды - данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ), размер арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ);

- для договоров займа, дарения, складского хранения - фактическая передача имущества (п. 3 ст. 812, ст. 572, ст. 907 ГК РФ).

Также, незаключенными признаются договоры, подлежащие государственной регистрации, но её не прошедшие (п. 3 ст. 433 ГК РФ):

- продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ);

- продажи предприятия (п. 2 ст. 560 ГК РФ);

- аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ);

- аренды предприятия (п. 2 ст. 658 ГК РФ).

Специальные правила, определяющие последствия исполнения незаключенных договоров, не всегда однозначны. На практике к данным отношениям применяют нормы о неосновательном обогащении: правовые последствия таких договоров сводятся к возврату другой стороне неосновательно полученного по сделке, а в случае невозможности такого возврата - возмещению стоимости в деньгах (ст. 1103, 1105 ГК РФ). По незаключенному договору нельзя требовать взыскания убытков, договорных пеней, неустоек в случае его ненадлежащего исполнения.

Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными приведен в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165.